首宗顺位抵押模式跨行带押过户化解不良资产困局

深圳公证处成功办理跨行顺位抵押模式带押过户业务

一、案例概要

最近市民刘先生遇到了一件烦心事，他是一家小微企业的老板，因经营需要，两年前通过房屋抵押向银行申请了经营贷为企业进行资金周转，然而这两年行业不景气再加上疫情袭击，让刘先生陷入了债务困境。

思虑再三，刘先生决定出售其名下的房产以偿还债务。于是，刘先生通过房产中介公司找到了买家齐先生夫妇，并与他们顺利签订了房屋买卖合同。然而，原贷款银行告知刘先生，由于他名下的房屋尚有贷款未结清，按照传统二手房交易模式必须先赎楼解除抵押才能完成房产交易。但他周转资金不足，只能通过担保公司垫资赎楼。此方法不仅手续复杂，且费用高昂。雪上加霜的是，鉴于刘先生贷款已逾期，存在不良贷款记录，又因房市低迷、房价下跌等诸多因素，没有担保公司愿意为其垫资赎楼。另一方面，若刘先生因无法解除抵押完成房产过户登记手续，则无法按照房屋买卖合同约定完成过户义务，将需承担支付高额违约金的赔偿责任。

本想通过处置房产走出困境的希望即将化为泡沫，刘先生感到心灰意冷。一筹莫展之际，他通过原贷款银行了解到“带押过户”这种新型二手房交易模式，心中又重新燃起了希望。但由于刘先生存在不良贷款记录，于是原贷款银行联系到深圳公证处，希望通过公证的方式寻求破局之策。

二、解决方案

在充分了解到客户情况及银行的需求后，深圳公证处业务指导研发部牵头组建专业团队，承办公证员联系了多家银行进行协调沟通，最终与中国建设银行达成“跨行带押过户”的初步共识。为确保该方案能顺利实施落地，公证团队多次召集买家、卖家、双方银行、房产中介公司进行视频会议、梳理流程、起草修订协议，并与深圳市不动产登记中心反复沟通协调，最终为刘先生量身定制了一套“公证提存+顺位抵押+跨行带押过户”的组合解决方案。

首先，买家（齐先生夫妇）、卖家（刘先生）、买家银行（建设银行）、卖家银行（原贷款银行）、深圳公证处共同签署五方《公证提存协议》，约定买家将首期款提存到公证处的提存专用账户，提存款到账后公证处出具提存证明。

其次，买家向建设银行提交贷款申请，建设银行完成贷款审批并出具贷款承诺函后，买家与建设银行签署借款合同和抵押合同。

再次，建设银行与卖家银行共同出具《深圳市不动产登记综合申请表》、《同意抵押状态过户函》等文件，完成对标的房产进行“转移登记+抵押权变更登记+抵押权首次登记”等不动产组合登记手续，配合卖家刘先生将标的房产在不解除抵押的情况下过户至买家齐先生夫妇名下。组合登记完成后，抵押人从刘先生更改为齐先生夫妇，原贷款银行为首押银行，建设银行为二押银行。

组合登记完成后，建设银行将向买家发放的按揭贷款提存至公证处提存账户，公证处根据协议约定将提存的款项先划转给卖家银行偿还卖家刘先生的欠款，再将尾款划转给刘先生。卖家银行注销房产的首押登记。至此，该笔二手房交易以“公证提存+顺位抵押+跨行带押过户”的组合解决方案成功办结，既解决了刘先生的燃眉之急，帮助企业尽快回笼资金，也有效提高了银行不良债权化解的速度和效率。

（当事人送给承办公证员的锦旗）

  三、案例分析

“带押过户”，通俗而言就是有贷款的房子不需要先结清旧贷款、注销原抵押登记，也可以完成房子的过户登记，并同时完成新贷款银行发放贷款和完成抵押登记等手续。在“跨行带押过户”的过程中，公证以其公信力搭建起各方的沟通桥梁，并对房产交易过户的全流程进行居中监督、指导，相较于担保公司或中介机构代办，更容易取得各方当事人的信任，更有利于促成交易顺利履行。

自2023年1月5日《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》发布以来，深圳公证处已经成功办理多起带押过户公证业务，成功推动二手房带押过户在深圳的顺利实施。与此同时，深圳公证处还不断研究优化具体实施方案，此次首次在不同银行间使用“顺位抵押”模式，即在不注销原抵押登记的情况下就申办了过户登记手续，抵押人变更为受让方，并办理受让方贷款银行的顺位抵押登记，待受让方贷款银行放款至公证提存账户且清偿原贷款后，注销原抵押登记。相比以往的“双预告”模式，申请人只需去一次不动产登记中心，就可以同时办理转移登记、抵押权变更登记、抵押权首次登记的组合登记，极大缩短了办证时间，更加高效、便捷。

深圳公证处凭借公信力居中监管房产的过户环节和资金的结算，平衡交易各方权益，中立监督交易有序推进，保障资金安全支付。当事人向公证处申请提取提存资金只需满足事先约定的合同条件即可，资金提取的效率和安全性较高。购房款一旦提存，支付一方可视同在提存范围内履行了合同义务，买卖双方不可以其名下账户未收到款项为由擅自终止交易。假如交易发生风险或双方出现意外情况导致交易失败，资金亦可在公证监督下原路返还，有效避免发生不良资金纠纷，从而保障交易顺利完成。

公证参与“带押过户”，介入纠纷解决前端，充分发挥公证“沟通、协调、证明、监督”作用，满足了各方的诉求，既保障实现银行债权，给银行等金融机构的不良资产处置增信赋能，降低风险，又妥善化解了企业资金周转困难融资难的问题，对优化营商环境、促进社会经济发展起到了推动作用。

在未来，深圳公证处将继续秉持“公证为民”服务理念，不断优化“带押过户”公证流程，细化操作指引、加强业务衔接，竭力为群众解决急难愁盼，为企业纾困解难，为深圳经济稳定发展提供高效便利的公证法律服务。

注：文中人物均为化名，如有雷同纯属巧合。